El panorama del mercado inmobiliario industrial en México ha entrado en una nueva fase, marcada por la incertidumbre generada tras la decisión de Estados Unidos de no renovar el Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) en su formato actual. Esta coyuntura ha propiciado un escenario de inversión más selectiva, reconfigurando la dinámica del nearshoring y generando una configuración alejada de las proyecciones a largo plazo.

Desde el inicio de 2025, las regiones del norte y noroeste del país, tradicionalmente pilares de la manufactura de exportación, han experimentado cambios significativos. Se ha observado una desaceleración en el ritmo de absorción de espacios industriales, una pausa en la inauguración de nuevos proyectos y una cautela generalizada en las decisiones de arrendamiento por parte de empresas vinculadas a la cadena de suministro norteamericana.

Analistas del sector advierten que la continuidad en las revisiones anuales del T-MEC podría tener un impacto considerable en sectores estratégicos, particularmente el automotriz. Esta industria, que ha consolidado sólidas líneas de manufactura orientadas a la exportación en el norte del país, ya no opera bajo los niveles récord de disponibilidad y precios al alza que se registraron durante la pandemia. Un reporte de JLL México al cierre de 2025 indicó un incremento del 36% en la disponibilidad y una sobreoferta en algunos mercados, reflejando un menor dinamismo en el impacto del nearshoring.

Sin embargo, Ernesto Rodríguez, CEO de JLL, intenta mitigar las preocupaciones, señalando que, si bien el acuerdo comercial no se renovó en los términos esperados con reglas claras a largo plazo, la certidumbre sobre el futuro ya está presente. A pesar de las renegociaciones, México mantiene su posición como el socio comercial más importante de Estados Unidos y el segundo de Canadá. Rodríguez enfatiza que el acuerdo trasciende la manufactura, abarcando aspectos cruciales como la propiedad intelectual, cuestiones ambientales, laborales y agrícolas, lo que augura diversos movimientos en estos frentes.

Desde esta perspectiva, se anticipa que la tendencia actual de proyectos build-to-suit (BTS), donde las construcciones se adaptan a las necesidades específicas de un cliente, será complementada por producto especulativo una vez que el mercado asimile completamente el nuevo ritmo de las condiciones comerciales. El reporte de JLL también destaca que la absorción neta se situó en un 83% del volumen promedio de los seis años previos, mientras que el inventario creció un 8.8%, elevando la disponibilidad de 23 a 31 meses, un nivel no visto desde 2024.

En cuanto a las rentas, el promedio nacional se mantuvo en 7.29 dólares por metro cuadrado mensual, sin variaciones respecto a 2024. En el noroeste, que cuenta con un inventario total de 25.9 millones de metros cuadrados, se observó un desempeño deficiente con absorción neta negativa y un inventario creciente, especialmente en ciudades como Ciudad Juárez, Mexicali y Tijuana, donde la sobreoferta es notable.

Por otro lado, el noreste, con un portafolio de 33.7 millones de metros cuadrados, presenta un panorama más alentador. Monterrey se consolida como un centro industrial clave, experimentando un ajuste saludable y planificado en su inventario, que creció un 12% con la incorporación de oferta de alta calidad. El corredor Saltillo-Ramos Arizpe se distingue por ser un mercado equilibrado y resiliente, impulsado por la demanda del sector automotriz y manufacturero, y beneficiado por la infraestructura energética de la región.

La Sombra del Cisne Gris

La inercia del sector automotriz sigue siendo un factor determinante en algunas regiones inmobiliarias, generando un impacto significativo en los ingresos a través de una tendencia identificada como el "cisne gris". Solo la industria de autopartes registró un crecimiento anual récord del 9.5% al cierre del primer trimestre de 2026, equivalente a 31 mil millones de dólares. Sin embargo, los efectos futuros podrían extenderse a otros nichos como el textil y el acero, además de enfrentar el desafío del déficit energético, factores que plantean obstáculos para la continuidad de nuevos proyectos inmobiliarios.

De acuerdo con Spot2, el entorno comercial actual genera una incertidumbre considerable sobre las condiciones de las revisiones recurrentes del T-MEC, lo que repercute directamente en las decisiones de inversión en bienes raíces industriales, llegando a pausar o incluso detener algunos proyectos. A pesar de este panorama, Vianey Sánchez, head of market research de la plataforma, prevé que la integración norteamericana continuará, independientemente de la estructura del tratado.

Sánchez asegura que la inversión privada mantendrá la cautela observada desde 2025, una tendencia que se extenderá por todo el país. El comercio se volverá más selectivo y la inversión, más ordenada. Si bien se han experimentado proyectos pausados o más lentos durante el último año y medio, la diferencia clave ahora es la certidumbre de que el tratado, aunque sujeto a revisiones anuales, seguirá vigente.

La estrategia a seguir, según Sánchez, requerirá una estructuración muy cuidadosa de las líneas estratégicas de acción para cada región del país, sugiriendo que podría ser el momento de implementar medidas proactivas para los sectores que han sido desatendidos. En este sentido, aunque el epicentro de la exposición al T-MEC se concentra en el norte debido a su alta dependencia del sector automotriz, el panorama nacional se presenta más matizado.

El Bajío, por ejemplo, comparte parte del riesgo automotriz, pero también alberga una base creciente de industrias como la electrónica, equipos médicos y semiconductores, que operan bajo una lógica de negocio distinta a la del sector automotor. En conclusión, el resultado es un mapa de riesgo desigual: mientras el norte automotriz opera bajo la amenaza de revisiones anuales que podrían frenar decisiones de inversión, otros nichos industriales del país avanzan impulsados por oportunidades más que por la contención.