La condena a cadena perpetua para Xu Jiayin, fundador del colosal grupo inmobiliario chino Evergrande, marca el fin de un largo proceso judicial derivado del estrepitoso colapso de la compañía. Evergrande, que se declaró en impago en 2021, se erigió como el símbolo de la profunda crisis que ha venido azotando al sector inmobiliario de China durante más de un lustro, con repercusiones significativas en su economía.
Las 'Tres Líneas Rojas' y el Frenazo al Mercado
Entre las causas fundamentales que desencadenaron la crisis inmobiliaria china se encuentran las denominadas ‘tres líneas rojas’. Estas regulaciones, implementadas por el gobierno de Beijing en 2020, tuvieron como objetivo principal restringir el acceso a financiamiento para aquellas empresas promotoras que presentaran niveles excesivos de deuda, superaran ciertos umbrales de apalancamiento o carecieran de la liquidez necesaria para cubrir sus obligaciones a corto plazo. Esta medida provocó una severa crisis de liquidez en numerosas compañías del sector, exacerbada por las restricciones impuestas en aquellos años para controlar el desorbitado precio de las viviendas. El objetivo era claro, siguiendo el principio establecido por el presidente Xi Jinping: "las viviendas son para vivir en ellas, no para especular".
El Estallido de la Crisis y el Efecto Dominó
Las alarmas comenzaron a sonar con fuerza a mediados de 2021, cuando Evergrande incumplió el pago de su deuda extraterritorial. En ese momento, la empresa acumulaba un pasivo superior a los 300.000 millones de dólares, lo que desencadenó cientos de litigios y generó una profunda incertidumbre en el sector debido a las potenciales implicaciones de una quiebra. Al igual que muchas otras promotoras chinas, Evergrande había dependido en gran medida de altos niveles de apalancamiento y de las ventas sobre plano para financiar sus proyectos desde el auge inmobiliario de finales de los años 90. Se estima que, al momento del estallido de la crisis, la firma tenía comprometidas más de 1.4 millones de viviendas vendidas antes de su construcción, con un valor superior a los 200.000 millones de dólares.
El Contagio a Otras Gigantes Inmobiliarias
El caso de Evergrande no fue un incidente aislado. Country Garden, que llegó a ostentar el título de la mayor promotora del país entre 2017 y 2022, entró en impago en octubre de 2023 tras enfrentar una grave crisis de liquidez. En diciembre de 2025, un tribunal de Hong Kong aprobó finalmente su plan de reestructuración de aproximadamente 14.100 millones de dólares en deuda extraterritorial, tras obtener el respaldo de los acreedores después de más de dos años de arduas negociaciones. Actualmente, la firma que acapara la atención y genera tensión es China Vanke, otra de las principales promotoras del país y, hasta hace poco, una de las pocas grandes inmobiliarias estatales con una calificación crediticia sólida. Vanke reportó pérdidas por 88.556 millones de yuanes (unos 12.867 millones de dólares) en 2025, un 78.98 por ciento más negativas que el año anterior. Ha logrado evitar el impago hasta ahora, principalmente gracias a préstamos de su principal accionista, Shenzhen Metro. El propio informe de resultados de la empresa reconoce que sus operaciones "siguen afrontando graves desafíos".
Las Turbulencias Judiciales y la Incertidumbre Legal
En enero de 2024, la justicia de Hong Kong ordenó la liquidación de Evergrande en favor de sus acreedores extraterritoriales. Este dictamen abrió un largo y complejo proceso, marcado por la duda sobre si sería reconocido en la China continental, donde se concentran la mayoría de sus activos. El sistema judicial de la antigua colonia británica opera de manera separada del chino, en virtud de su estatus de semiautonomía. El juicio contra el fundador de Evergrande, Xu Jiayin (conocido internacionalmente como Hui Ka Yan), en la megalópolis de Shenzhen, ha culminado con su condena a cadena perpetua, tras ser declarado culpable de diversos delitos, incluyendo falseamiento de información financiera, emisión fraudulenta de acciones, sobornos y desfalco.
El Mercado Inmobiliario No Reacciona
El frenazo en el crecimiento económico tras la política de "cero covid", el considerable peso del sector inmobiliario en el Producto Interno Bruto (PIB) chino –estimado por algunos analistas en alrededor del 30 por ciento, considerando factores indirectos– y la creciente desconfianza de los compradores han provocado una desaceleración del mercado. Esta situación preocupa no solo a las empresas promotoras, sino también a las familias chinas, que tradicionalmente ven la vivienda como un vehículo de inversión fundamental. Ante este panorama, los reguladores han implementado múltiples paquetes de medidas de apoyo al sector, incluyendo garantías para la entrega de viviendas vendidas sobre plano y la eliminación de restricciones a la compra. Sin embargo, el mercado no ha mostrado signos de recuperación significativos. Según cifras oficiales, las ventas comerciales, medidas por área de suelo, se desplomaron un 24.3 por ciento en 2022, un 8.5 por ciento en 2023, un 12.9 por ciento en 2024 y un 8.7 por ciento en 2025. Hasta julio de este año, el retroceso interanual ya alcanza el 18.6 por ciento. Los precios de la vivienda nueva sí mostraron una moderación en su caída en julio en comparación con junio, lo que podría interpretarse como un efecto de las medidas adoptadas por las autoridades, aunque la tendencia general sigue siendo de debilidad.