El comercio electrónico ha catalizado una profunda transformación en el sector minorista, alterando la función tradicional de las tiendas físicas y reconfigurando su peso dentro del ecosistema del retail. Esta revolución digital no solo ha permitido a los retailers vender más sin necesidad de expandir proporcionalmente su superficie de venta, sino que también ha disparado la demanda de espacios optimizados para una logística urbana eficiente.
La Tienda Física se Reinventa
La inercia generada por el e-commerce ha modificado la esencia de los establecimientos comerciales, dotando a los espacios de venta de una nueva estructura. El retail organizado ha logrado expandir sus operaciones e incrementar sus ventas sin que esto se traduzca en un impacto proporcional en el crecimiento de los metros cuadrados de venta disponibles. Según el "Reporte del Entorno Inmobiliario Comercial en México", al cierre del segundo trimestre del año, el canal digital se consolida como un motor estructural con distintos niveles de penetración según el formato. La realidad actual es que el retail vende más sin requerir, en términos proporcionales, más metros cuadrados.
Actualmente, el segmento comercial en México cuenta con 47,600 establecimientos que operan sobre 31.2 millones de metros cuadrados de piso de venta. Este volumen ha experimentado un crecimiento superior al 15% entre 2019 y 2025, evidenciando una tendencia hacia la eficiencia y la selectividad. El crecimiento se concentra ahora en tiendas más pequeñas y optimizadas, reflejando un cambio en la proporción de superficie por tienda.
Las perspectivas apuntan a un escenario distinto para los centros comerciales. Incluso en mercados maduros como Estados Unidos, se observa una transformación marcada por el cierre de grandes superficies tradicionales y cadenas. La nueva dinámica, impulsada por la digitalización, se manifiesta en la creciente influencia del canal digital, que "es ya parte del modelo de negocio de muchos formatos", según Juan Ignacio Rodríguez, director general de Mac Arquitectos Consultores. El reporte sugiere que el próximo ciclo será menos intensivo en superficie y más selectivo, presentando oportunidades para desarrollar en ubicaciones estratégicas, reafirmar la productividad de los activos y adaptar el inventario al futuro.
Al cierre del segundo trimestre, se proyectaban 26 nuevos proyectos inmobiliarios comerciales en México para los próximos dos años. En el contexto de una población urbana que se espera crezca a cerca de 18.8 millones de habitantes para 2050, representando el 84.1% del total, el país necesitaría incorporar 12.53 millones de metros cuadrados de superficie rentable para alcanzar una dotación de 30 m² por cada 100 habitantes urbanos. Hasta la primera mitad del año, el mercado registraba 988 centros comerciales con 25.09 millones de metros cuadrados de área bruta rentable (ABR), albergando 79,000 locales comerciales.
La Logística Urbana, un Nuevo Motor
Un componente crucial del ecosistema omnicanal es la "última milla", cuya optimización ha acelerado la demanda de minibodegas. Estos espacios funcionan como puntos de almacenamiento urbano y son esenciales para las operaciones de entrega final, generando un déficit de espacios adecuados, especialmente en la Ciudad de México (CDMX).
En este nicho, diversos actores del mercado industrial han expandido su presencia en el sector inmobiliario logístico. "Vemos que la demanda por espacios para llevar a cabo logística urbana, de manera eficiente, sigue creciendo y que nuestros clientes cada vez valoran más la eficiencia operativa y los aspectos de sustentabilidad en dichos espacios", señala Mario Berlanga, CEO de ProximityParks. Berlanga destaca que las empresas de clase mundial ya no solo compiten en variedad de productos y precio, sino también en la calidad del servicio, los tiempos de entrega y el impacto positivo que buscan generar en la sociedad y el medio ambiente.
Como consecuencia de esta dinámica, ProximityParks anunció recientemente una inversión de 600 millones de pesos para la construcción de un centro logístico especializado en 24,000 m² en Iztapalapa. Hasta el tercer trimestre de 2025, CBRE México estimó que el mercado industrial de "last mile" en la zona metropolitana de la CDMX contaba con un inventario de 780,000 m², una tasa de disponibilidad del 10.8% y un incremento en las rentas de hasta 9.15 dólares por m² en algunos corredores. La alta demanda, particularmente en zonas como el oriente de la ciudad y el corredor Zumpango-AIFA, ha impulsado el desarrollo de nuevos proyectos y la reconversión de espacios existentes.
Este fenómeno subraya la importancia de la infraestructura logística para el éxito del comercio electrónico y la adaptación del sector retail a las nuevas demandas del consumidor. La eficiencia en la cadena de suministro se ha convertido en un factor competitivo clave, impulsando la innovación y la inversión en soluciones de almacenamiento y distribución urbana.