El panorama inmobiliario de oficinas en la Ciudad de México está experimentando una reconfiguración significativa, con el Centro de Negocios (CBD, por sus siglas en inglés) ampliando su huella y consolidando su dominio. Tradicionalmente, zonas como Polanco, Reforma y Lomas han acaparado la mayor parte de las transacciones, el incremento de precios y la integración de nuevos proyectos corporativos. Sin embargo, en los últimos trimestres, corredores específicos dentro del CBD han demostrado ser cruciales para la absorción de miles de metros cuadrados de oficinas.
Un reporte reciente del mercado de oficinas clase A, elaborado por JLL México, revela que entre enero y junio se registró una absorción neta de 131 mil metros cuadrados, resultando en una tasa de desocupación promedio del 18.3%. Lo más destacado es que el CBD concentra el 74% de la superficie que se integrará a través de ocho edificios en construcción, los cuales se incorporarán al mercado en los próximos tres años. Este dato es particularmente relevante si se considera que áreas como Santa Fe, Interlomas, Lomas Altas y Perisur actualmente albergan el 50% del espacio disponible acondicionado en la ciudad, lo que sugiere una tendencia creciente hacia la centralización.
Un Mercado Impulsado por la Demanda Interna
La dinámica del mercado de oficinas en la capital del país está siendo impulsada principalmente por la demanda interna. Este fenómeno ha contribuido a que el inventario total, que asciende a aproximadamente 8 millones de metros cuadrados, haya crecido a una tasa anual moderada del 2.5%. Durante el primer semestre del año, se entregaron tres nuevos edificios: Reforma 345, ubicado en el corredor homónimo, y dos en Insurgentes, la Torre Jaime Nunó y Espacio Condesa.
Las proyecciones iniciales apuntaban a una recuperación en los precios, que promedian 24.90 dólares por metro cuadrado y alcanzan hasta 40 dólares en zonas como Lomas. Esta recuperación se consideraba una señal para que los inversionistas iniciaran un nuevo ciclo de inversión. No obstante, la falta de demanda por parte de empresas con orientación exterior, vinculada a la incertidumbre generada por la renegociación del T-MEC y su impacto en el segmento industrial, ha mantenido una pausa latente.
Insurgentes: El Nuevo Eje de Oportunidad
En este contexto, el corredor Insurgentes, que actualmente cuenta con 1.3 millones de metros cuadrados y una tasa de disponibilidad del 15.4%, se perfila como el submercado clave para compensar la demanda. Esto se debe a que la tasa de disponibilidad en Reforma Centro, Polanco y Lomas es, en promedio, del 11.6%, llegando incluso al 10.2% en Lomas. A pesar de haber enfrentado desafíos en años anteriores, Insurgentes se ha consolidado gracias a su ubicación estratégica y a una competitividad en precios de salida, que oscilan entre 24 y 29 dólares por metro cuadrado.
La expansión del CBD parece ser el foco principal del movimiento actual, impulsada por un volumen creciente de espacios acondicionados y contratos de arrendamiento que se alejan del tradicional precio en dólares. Los plazos de arrendamiento en edificios clase A también han experimentado una reducción significativa, pasando de los 10 años tradicionales a apenas 3 años, según datos de la plataforma Spot2. Este cambio refleja una mayor flexibilidad y adaptabilidad a las necesidades del mercado.
Desafíos y Oportunidades en el Horizonte
Es importante considerar que el ciclo de vida de un proyecto de oficinas, desde su concepción hasta su lanzamiento al mercado, puede extenderse hasta por cinco años. La industria, que aún carece de una profundidad significativa en cuanto a inversionistas institucionales, se encuentra mayoritariamente en manos de propietarios integrados en estructuras de family offices. Este modelo de propiedad, si bien ha sido resiliente, presenta sus propios desafíos en términos de escalabilidad y acceso a capital.
La actual paridad cambiaria, que debilita al peso frente al dólar, añade otra capa de complejidad a un mercado tradicionalmente dolarizado. Las oficinas reflejan actualmente una tasa de capitalización (cap rate) de entre 8% y 8.5%. Este escenario, aunque desafiante, subraya la creciente necesidad de sofisticación financiera y solidez para navegar con éxito en el dinámico mercado inmobiliario de oficinas en la Ciudad de México. La capacidad de adaptación y la visión estratégica serán fundamentales para los actores del sector en los próximos años.